Tussen de heide en bossen van het Gooi ligt een gebied met een rijke geschiedenis: Crailo, met de voormalige Kolonel Palmkazerne. De provincie Noord-Holland schakelt VINU in om ontwikkelplannen voor wonen in het gebied te maken. De tijd zit niet mee, toch slagen de partijen erin om het project tot een goed einde te brengen. De sleutel? Dealmaking.
In 2007 koopt de provincie Noord-Holland het voormalig kazerneterrein Crailo van het Rijk. ‘Een strategische grondaankoop voor de provincie’, aldus VINU-directeur Harold Lek uit. ‘Bij zo’n aankoop ligt er niet direct een ontwikkelplan klaar. Maar de provincie gaat ervan uit dat de gronden een aantal jaar later interessant zijn als ontwikkelgebied voor bijvoorbeeld woningbouw.’
Kredietcrisis
Vooralsnog heeft de provincie het tij niet mee: kort na aankoop van Crailo breekt de kredietcrisis uit. Harold: ‘Ontwikkelaars durven het niet aan om woningen te bouwen in het gehele gebied. Door de financiële crisis zouden de woningen moeilijk verkoopbaar zijn.’ Op zoek naar advies schakelt de provincie in 2012 VINU in, die samen met Fakton en Urhahn een ontwikkelplan schrijven, ‘Kansen voor Crailo in de crisis’. In het plan hebben de drie partijen verschillende bestemmingsplannen uitgewerkt. Het ontwikkelplan valt goed en vanaf 2015 krijgt VINU de rol van projectleider voor de ontwikkeling van het gebied.
Opvanglocatie
Maar wederom verandert de situatie, nog voordat VINU is begonnen. Na afschaffing van de dienstplicht in 1992 was het Crailo-terrein niet meer nodig als militaire basis, waarna het een opvanglocatie werd voor vluchtelingen. In 2015 krijgt Europa – en dus ook Nederland – te maken met een piek in de vluchtelingenstromen. Als gevolg daarvan wordt Crailo door de gemeenten Gooise Meren, Laren en Hilversum opnieuw voorgesteld als vluchtelingenopvang.
‘Voor de provincie Noord-Holland betekent dit dat ontwikkelplannen voorlopig in de ijskast gaan en zij de grond nog langer in portefeuille moeten houden. Het geld van de grondaankoop verdient de provincie voorlopig niet terug’, zegt Harold.
Impressie: Kazernekwartier Crailo (bron: BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling)
Sleutel tot succes: Johan Remkes
VINU krijgt de taak om afspraken te maken met het COA en de betrokken gemeenten over de toekomstige bestemming van het gebied. Om dit in goede banen te leiden, krijgt Johan Remkes een rol. Als commissaris van de Koning is hij verantwoordelijk voor de vluchtelingenopvang in zijn provincie. Een logische stap, vertelt Harold: ‘als we constateren dat we er met partijen, zoals de gemeenten en het COA, niet uitkomen, bekijken we hoe we andere bestuurders kunnen inzetten zodat er toch stappen kunnen worden gezet. Zoals een ervaren bestuurder als Johan Remkes.’ Waar VINU de voorbereidingen deed en hem adviseerde, sloot Remkes twee deals. Harold Lek: ‘Een mooie tandem, waarbij de inzet van de Commissaris heeft geleid tot doorbraken.’
Woningen én bedrijven
Zodra de deal over de vluchtelingenopvang is gesloten, kan VINU werk maken van het oorspronkelijke doel met de grond: woningen bouwen op Crailo en zo de kosten van de grondaankoop terugverdienen. Woningen zijn intussen schaars, gezien het woningtekort, dat maakt de grond meer waard. VINU-er Jelle Postma werkte met het team een ontwikkelplan uit: ‘We bepaalden de hoeveelheid woningen, de inpassing in het landschap en een gefaseerd ontwikkelplan, met behoud van het monumentale erfgoed.’ Dan verandert de situatie opnieuw als de gemeenten aangeven dat zij de grond van de provincie willen aankopen. ‘Niet eens zulk slecht nieuws’, legt Jelle uit. ‘Gemeenten zijn goed toegerust op gebiedsontwikkeling. Een uitdaging was wel dat Crailo op het grondgebied van drie gemeenten ligt.’ VINU krijgt van de provincie de opdracht om namens de provincie een deal te sluiten voor de grondverkoop aan de gemeenten. ‘Zo’n deal is niet iets wat je in een paar dagen doet’, zegt Harold Lek. ‘Dat kan maanden duren, of zelfs een heel jaar, door onderhandelingen over de prijs en afspraken over de oplevering van het gebied.’
Impressie: Kazernekwartier Crailo (bron: BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling)
Afronding van de grondaankoop
Om het risico voor de provincie te beperken, werkt VINU aan de uitwerking van plan B: een nieuw ontwikkelplan voor het gebied om zo het risico voor de provincie te beperken in het geval dat de overeenkomst niet doorgaat. Harold: ‘Dit type onderhandelingen draait ook om mensen en relaties tussen mensen. Het gaat om geld, maar het gaat er net zo hard om of mensen met elkaar door één deur kunnen. In dit geval konden we hierbij helpen door wethouders en gedeputeerden samen te brengen.’ Jelle: ‘Je moet goed weten met wie je om de tafel zit en wat de belangen zijn. Door nieuwsgierig te zijn wat er achter plannen van andere partijen schuilgaat, bereik je meer.’ Ontwikkelplan B blijkt cruciaal voor een sterke onderhandelingspositie. De tweede deal wordt succesvol afgesloten, met Remkes als tussenpersoon.
Doorzettingsvermogen
Hoe was het voor VINU om aan dit project te werken? ‘Ik vind het gaaf dat we hieraan onze bijdrage konden leveren’, vertelt Harold. ‘Crailo is een heel mooi en groen gebied om te wonen, zo dichtbij de heide. En bijzonder dat we in deze samenwerking dit goede resultaat konden bereiken.’
Jelle: ‘Betrokkenen waren blij dat zij dit hoofdstuk konden afsluiten. Ze prezen ons doorzettingsvermogen, dat we middenin de ingewikkelde verhoudingen ons hoofd koel hielden.’ Op dit moment wordt Crailo Kwartier ontwikkeld volgens het plan van de gemeenten die de grond aankochten. Jelle: ‘Mooi om te zien dat het gebied ruwweg wordt ontwikkeld in lijn met de plannen die de provincie maakte. Het wordt een prachtige woonlocatie midden in het groen.’ De eerste woningen gingen recent in de verkoop en de bouw start volgend jaar.
Impressie: Kazernekwartier Crailo (bron: BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling)