Rosanne werkte als omgevingsmanager aan Bogaard stadscentrum, een gebiedstransformatie van een winkelcentrum naar een groen, levendig en eigentijds stadscentrum. Het winkeloppervlak wordt 1/3 kleiner en 2000 nieuwe woningen worden toegevoegd. Samen met ontwikkelaars, eigenaren uit het gebied, het centrummanagement en bewoners. De basis voor deze transformatie is het Masterplan uit 2019.
Welke vier lessen leerde ik als omgevingsmanager bij de gebiedstransformatie Bogaard?
Van eenvoud tot inclusiviteit
De afgelopen tweeënhalf jaar ontdekte ik als omgevingsmanager van gebiedstransformatie Bogaard stadscentrum in Rijswijk dat de uitdagingen talrijk zijn. Hoe maak je zaken begrijpelijk? Hoe zorg je voor verwachtingsmanagement? En hoe bewaak je de kwaliteit van de communicatie? Hoe betrek je alle doelgroepen en borg je inclusiviteit? Het vergt schakelen tussen veel rollen en vraagt om te schaken op veel borden tegelijk. In dit artikel deel ik vier principes die ik tijdens mijn periode als omgevingsmanager heb ingezet. Ik ben benieuwd wat je herkent en wat jij als projectleider, omgevingsmanager, inwoner, ontwikkelaar of ondernemer kunt toevoegen aan mijn ervaringen?
Mijn lessen
In mijn werk als omgevingsmanager Bogaard stadscentrum leerde ik de onderstaande vier lessen:
Les 1: Maak je rol transparant en je functie inzichtelijk
Stilstaan bij de verschillende ‘’rollen’’ die de gemeente in deze gebiedsontwikkeling aanneemt, draagt bij aan heldere gesprekken. Dat geldt zowel intern met collega’s als extern met ontwikkelaars en eigenaren. Het maakt verwachtingen duidelijk en keuzes helder. Daarnaast weet je waar je mij als omgevingsmanager voor kunt vragen en waarmee ik je mee kan helpen.
In mijn werk als omgevingsmanager Bogaard stadscentrum leerde ik de onderstaande vier lessen:
Intern: Een van mijn eerste werkzaamheden bij de gemeente Rijswijk was om mijn rol en functie toe te lichten. Ik was tenslotte de allereerste omgevingsmanager binnen de gemeente. Wat doe ik en wat kun je van mij als collega verwachten? En, hoe verschilt mijn rol van een communicatieadviseur, een gebiedsregisseur of een projectleider? Ik heb onder andere bij bestuursadviseurs uitgelegd wat de principes van een omgevingsmanager zijn en bij hen opgehaald wat zij van belang vinden. Daarna heb ik een omgevingsmanagementplan geschreven. Hiermee maakte ik mijn rol ten opzichte van andere rollen duidelijk.
Extern: Tijdens het schrijven van het omgevingsmanagementplan ontdekte ik dat de gemeente in deze gebiedsontwikkeling verschillende ‘’petten’’ op heeft. Het hielp mij om deze verschillende petten inzichtelijk te maken en te benoemen in het gesprek met eigenaren, bewoners en ontwikkelaars. Hierdoor weet je wat je aan elkaar hebt en voor elkaar kan betekenen. Zie ook de afbeelding hieronder.
Toelichting op de 5 ‘petten’:
- De gemeente als ontwikkelaar van haar eigen deelproject, zoals de aanpak van het Bogaardplein en de herinrichting van de openbare ruimte in het stadscentrum.
- De gemeente als aanjager en inspirator, doordat we kansen zien, ambities formuleren en partijen bij elkaar brengen.
- De rol als regisseur, doordat we als gemeente de ‘’hoeder’’ zijn van het Masterplan. We toetsen de beoogde bouw- en communicatieplannen op kwaliteit en monitoren of we doelen bereiken.
- De gemeente als facilitator door bouwplannen te toetsen, het sluiten van intentie- en anterieure overeenkomsten en het verlenen van vergunningen.
- De rol als verbinder, doordat we als gemeente het beste het speelveld van deze gebiedsontwikkeling overzien en partijen en mensen met elkaar kunnen koppelen.
Les 2: Maak jezelf zichtbaar
Aanspreekbaar zijn is belangrijk, omdat ik zo de verbinding kon leggen tussen ‘’buiten’’ (ontwikkelaars, bewoners, ondernemers) en ‘’binnen’’ (het projectteam, bestuur). Doordat ik aanspreekbaar was als omgevingsmanager, kon ik inspelen op behoeften uit de omgeving. Daarnaast kon ik vragen en zorgen beantwoorden en/of wegnemen en was ik een duidelijk aanspreekpunt binnen de gemeente. Ik koos ervoor om telefonisch, per mail en via de Bogaard Bouwapp bereikbaar te zijn. Ook was ik te vinden op bewonersavonden en sprak ik af met specifieke gezelschappen. Bijvoorbeeld met slechtzienden en personen met een beperking om inclusiviteit te borgen binnen de (bouw)plannen, zowel in de planvorming als uitvoering.
Les 3: Maak je project vindbaar
Bij een grootschalige gebiedsontwikkeling moet er informatie beschikbaar zijn over wat we als project gaan doen, waarom we het doen en wat we met de transformatie beogen. Zowel een breed bereik (bijvoorbeeld de krant Groot Rijswijk), als gebruikers van het stadscentrum informeren, en huis aan huis brieven in de directe omgeving bezorgen. En natuurlijk ook de vindbaarheid online: via de webpagina en de Bogaard Bouwapp.
Les 4: Maak je project inzichtelijk en helder
Bij de gebiedsontwikkeling Bogaard stadscentrum spelen er zeker 10 projecten tegelijkertijd. Elk project bevindt zich in een andere fase. Het is belangrijk om dat helder over te brengen op alle verschillende betrokkenen. Doordat ik een stappenplan ontwikkelde en deze per project communiceerde, kon ik verwachtingen over de uitvoering managen en laten zien dat we voortgang boekten. Daarnaast investeerde ik in een goede overzichtskaart van het gebied. Door het stappenplan en de kaart hielden we het totaaloverzicht van alle projecten. Verder besteedde ik aandacht aan verdiepende onderwerpen door middel van infographics, bijvoorbeeld over het parkeerbeleid van de gemeente.
Mijn bevindingen
Kortom, het was een hele afwisselende functie, waarin geen dag hetzelfde was. Ik heb mogen bouwen aan relaties met bewoners en ontwikkelaars, bouwplannen en communicatieproducten. Na 2,5 jaar en een zwangerschapsverlof in het vooruitzicht heb ik eind 2022 afscheid genomen van dit mooie project. Gelukkig geen echt afscheid, want als inwoner van de gemeente Rijswijk kom ik regelmatig nog op bezoek en kan ik de voortgang (buiten) blijven volgen.