Gebiedsontwikkeling heb je in verschillende soorten en maten. In Den Haag pakt men het groots aan. In het Central Innovation District worden tot 2040 meer dan 20.000 woningen gebouwd, plus veel ruimte om te werken, winkelen, verblijven en recreëren. Zo’n omvangrijk project heeft veel impact en belangen op korte termijn botsen soms met de ambities voor de toekomst.
Tekst: Manon van Ketwich
Afbeelding: Impressie Escher Gardens Architect KCAP, Ontwikkelaar Redevco Living en SENS Real Estate
Het stadscentrum van Den Haag wordt de komende jaren fors uitgebreid. Onder de noemer Central Innovation District (CID) worden er in het gebied, dat is opgedeeld in verschillende deelgebieden, tot 2040 duizenden woningen gebouwd en ruimte gemaakt voor werkgelegenheid. Bovendien komt de focus op lopen en fietsen te liggen, wat betekent dat het autogebruik fors gereduceerd moet worden. Het deelgebied Laakhavens, onderdeel van CID, is op zijn beurt ook weer verdeeld in een aantal deelprojecten, waaronder een groot bouwplan genaamd Escher Gardens. Thijs Delisse van VINU werkte samen met Jeroen Hutten en andere Haagse ambtenaren aan een plan om het deelgebied voor wonen, werken en mobiliteit toekomstbestendig te maken. Het einddoel is duidelijk, maar de weg ernaartoe niet zonder hobbels.
Vergunningen en bestemmingsplannen
“De plannen voor het CID zijn al in 2019 vastgesteld, maar we waren er toen natuurlijk al jaren mee bezig, het kwam niet uit de lucht vallen”, vertelt Jeroen Hutten, mobiliteitsadviseur bij de gemeente Den Haag. “De ontwikkeling van het CID loopt tot 2040”, vult Thijs Delisse van VINU aan. “Escher Gardens komt naast de entree van station Hollands Spoor aan de zijde van de Haagse Hogeschool. Het is een interessant vraagstuk hoe je dit gebied gaat ontwikkelen, met name de woningbouw en mobiliteit hebben vaak schurende uitgangspunten. De plannen voor 2040 liggen vast en de politiek heeft daar ook al akkoord op gegeven. Het wordt zowel een plek voor wonen als voor verblijven en verplaatsen. Maar hoe overtuig je de omgeving dat het een goed plan is? En hoe laten we de vergunningen en bestemmingsplannen voor de bouw goed aansluiten op de openbare ruimte en de mobiliteitsfuncties? Sommige ingrepen hebben direct invloed op de mate van verkeers- en geluidshinder in het gebied.”
“Hoe overtuig je de omgeving dat het een goed plan is? En hoe laten we de vergunningen en bestemmingsplannen voor de bouw goed aansluiten op de openbare ruimte en de mobiliteitsfuncties?”
Thijs Delisse
Maaiveld nodig voor leefruimte
Bij de beoordeling van vergunningsaanvragen en wijzigingen in bestemmingsplannen wordt vaak gekeken naar de gevolgen voor de directe omgeving, terwijl je een grootscheepse ontwikkeling als het CID in een breder perspectief moet zien. Hutten: “Bij een VINEX-wijk in de polder was het makkelijker, daar kon je zonder grote beperkingen aan de slag. Maar hier gaan we ontwikkelen in een bestaand stuk stad. Het einddoel is duidelijk en je doet het voor de nieuwe bewoners van het gebied. In de tussenliggende tijd doet het echter pijn bij de mensen in de omliggende buurten die geen direct belang hebben bij de gebiedsontwikkeling. Denk aan verkeershinder, maar ook bouwhinder. We hebben het maaiveld nodig om leefruimte te maken. Daarbij is er veel minder ruimte voor het autoverkeer, dat zal dus moeten wijken. En dus zijn verkeersmaatregelen nodig. Daarbij hebben we te maken met een politiek en maatschappelijk krachtenveld.”
Politiek overtuigen Delisse: “We hebben daarom het vertrouwen van de Haagenaars en de politiek nodig in de eindsituatie in het gebied en de mobiliteitstransitie die daarmee gepaard gaat. Het bouwplan Escher Gardens is bijvoorbeeld afhankelijk van de afwaardering van de Waldorpstraat. Dat moet goed onderbouwd worden met het eindbeeld in 2040 in het vizier.” Het plan ligt voor iedereen ter inzage, zodat bewoners, maar ook de gemeentelijke politiek precies kan zien wat er allemaal op stapel staat. Hoewel de raad akkoord is met de overkoepelende plannen van CID, moeten voor individuele maatregelen en ingrepen nog besluiten worden genomen en investeringen worden gedaan met goedkeuring van de gemeenteraad. Ook kan bezwaar worden aangetekend tegen individuele ingrepen. Het is dus van groot belang dat deze in het licht van het grotere plaatje in 2040 worden gezien.
Ontmoedigen autogebruik
“Tussen de eindsituatie en nu zitten heel veel schakels”, legt Delisse uit. “Denk aan parkeerregulering of de afwaardering van een viaduct in de buurt. Het is van belang om goed in kaart te brengen hoe al die schakels elkaar beïnvloeden, om een goed besluit te kunnen nemen.” Dit alles leidt tot een gebied waarin de auto niet langer dominant zal zijn, vertelt Hutten. “In het CID zal een lage parkeernorm gelden. Er worden grote complexen gebouwd met maar heel weinig parkeerruimte. We gaan het autogebruik ontmoedigen, onder meer met betaald parkeren en een afsluiting van de Waldorpstraat voor doorgaand verkeer (de straat die parallel loopt aan het spoor en straks wordt omgetoverd tot groene stadsboulevard, red.). Je kunt je afvragen hoe hard en hoe zeker de gevolgen van deze maatregelen zijn. Tegelijkertijd is het niet nieuw om met onzekerheden om te gaan. En we nemen die maatregelen niet zomaar, dat doen we op basis van onderzoeken.”
Bijzondere status
De Milieu Effect Rapportage die voor het hele CID is gemaakt, helpt om de plannen te ondersteunen. Hutten: “De MER is onderdeel van het planproces en wees al vroegtijdig op de noodzaak van diverse verkeersmaatregelen, waaronder de afsluiting van de Waldorpstraat voor doorgaand verkeer. Maar om de effecten op lokale schaal duidelijk in beeld te krijgen, vindt voor individuele verkeersmaatregelen nog apart besluitvorming plaats. En dan kan de gebiedsontwikkeling vertraging oplopen als op kleine, maar belangrijke deelprojecten de besluitvorming moeizaam gaat of dat er bezwaar wordt aangetekend.” Delisse: “Het zou mooi zijn als je voor dit soort grote ontwikkelingen een bijzondere status kan regelen, bijvoorbeeld voor het vereenvoudigen van de verkeersbesluiten voor het CID. Dat kan de voortgang in gebiedsontwikkeling enorm stimuleren. Tegelijkertijd snap ik ook heel goed dat de wereld snel verandert en dat een bijzondere status ook mee moet groeien met de tijd.”, vat hij het samen.
“De woningbouw staat niet ter discussie”, weet Hutten. “Er is een breed gedragen gevoel van urgentie. Maar daar waar het op onderdelen pijn doet, wil de politiek zich nog wel eens profileren.” Met als gevolg dat een belangrijke schakel voor een groot gebied een heet politiek hangijzer kan worden. Delisse benadrukt dan ook dat een goede communicatie richting de politiek van cruciaal belang is. “Politici moeten het goed kunnen uitleggen aan hun achterban.”
Central Innovation District
Het Central Innovation District (CID) is een nieuw stuk Haags centrum. Het gebied ligt naast de oude binnenstad. En tussen en rond de treinstations Den Haag Centraal, Hollands Spoor en Laan van NOI. Het CID is goed bereikbaar met het openbaar vervoer.
In het gebied worden de komende jaren meer dan 20.000 woningen gebouwd en er wordt 640.000 vierkante meter extra kantoorruimte gerealiseerd. Dat betekent onder meer dat er in 2040 35.000 extra inwoners zijn en dat er 25.000 extra banen zijn in het gebied.
De ambitie van de gemeente is dat verplaatsingen tegen die tijd 40 procent lopend worden gedaan, 25 procent met de fiets, 20 procent met het openbaar vervoer en slechts 15 procent met de auto. Momenteel wordt nog 31 procent met de auto gedaan.
Escher Gardens
Escher Gardens is onderdeel van het deelgebied Laakhavens, dat grenst aan station Hollands Spoor. Hier worden zo’n 9.000 woningen gebouwd. 1.250 daarvan verrijzen in Escher Gardens, dat nu nog een parkeerplaats is. Op deze plek worden twee woontorens gebouwd van 156 en 165 meter hoog. Naast woningen komen er ook kantoren, winkels en horeca in de torens te zitten.
“Er is een breed gedragen gevoel van urgentie. Maar daar waar het op onderdelen pijn doet, wil de politiek zich nog wel eens profileren.”
Jeroen Hutten – Gemeente Den Haag